在过去十几年，房地产行业的发展有一条固定的学习路线——去美国研究房地产行业。就像去朝圣一样，中国，尤其是大陆做房地产的人，大部分都到美国考察过房地产行业。我们国家取消住房分配制度，同时房地产开始走向市场化是在1998年，到现在已经20多年了。我们应该如何开发房地产，如何把住宅做好，如何进一步地发展这个行业，是过去20多年里大家都比较关注的问题。我去过美国很多次，目的是给行业发展、企业发展寻找一个方向和参照物。

1998年，中国人均GDP不到1000美元，美国人均GDP超30000美元，从那个时候开始我们就知道了挖坑盖房这件事情。2008年，中国人均GDP超过3000美元，而美国当时的人均GDP接近50000美元。我一直都想搞清楚一个事情，就是在人均GDP从3000过渡到50000美元的过程中，美国人究竟在房地产行业都做了什么事情。这就相当于我们现在5岁，但想看一看这个成功的50岁的人在过去45年都干了什么。更有意思的一件事是，二战后，在美国人均GDP差不多5000美元的时候，纽约长岛曾经出现过一家跟万科一样的公司。我们有一次到当地去，长岛的一位朋友还把当时的照片和报纸拿给我们看。那家公司快速地建设普通住宅，差不多占据了纽约东岸地区将近1/3的市场，也是当时整个美国最大的住宅公司。但是，这家公司后来消失了。

志个放最里口苗我们就问这家公司去哪儿了，怎么没的。这位朋友说，因为这家公司一直这样开发普通住宅却没有创新。后来住房的问题都解决了，它也不愿意去做别的，又没有进入商用不动产或者其他的新型地产领域，结果它的规模不断缩小。最后这个公司只留了点儿地、留了点儿钱，做点慈善，从房地产行业中消失了。倒纸澳特我民面用门随着经济的增长、城市化的发展、人口的增长，住宅的商业模式变得比我们想象的更复杂、更多样。5岁小孩看哥哥姐姐的生活，以为都是过家家。但过家家其实很复杂，不深入了解就不会知道还有很多种过法。所以我就不断地去美国观摩，每次都对标这儿，有了一些启发。0001本400人国中比如互联网思维下的房地产。在互联网概念热了以后，我在美国看到很多把科技与房地产结合的020(线上到线下)尝试都没有成功，没成功的原因其实非常简单。比如说，当时美国很多人做社区电子商务，把它变成“互联网+房地产”的内容，但是这个内容存在缺陷。一般来说，客人在家里订餐，不可能非要就近使用社区020服务，全城到处都能订餐。每一个细分的服务都是覆盖全市的，它不可能是围绕某一个社区的。所以围绕小社区的020或“互联网+房地产”服务形式在中国也没发展起来。

它在美国没成功和在中国没成功的原因有共通性。所以，我们在“互联网+房地产”这个部分的探索基本上尘埃落定。我们知道人老了是会死的，所以到80岁谁再告诉你能长生，你就觉得他是骗你的。你看明白结果了，也就不胡折腾了。在没看清这个结果的时候，你可能会一直尝试“互联网+”，所以美国起了一个标杆的作用。提目前，国内住宅建设也到了一个相对饱和的阶段。住宅相对饱和大体上可以用以下3个指标来衡量。第一个指标是新房和二手房的比例。市场上的二手房越来越多，超过了新房，也就意味着新房和二手房的比例超过了1：1。北京、上海的新旧房比例大体上是2：3，再有几年也可能达到1：4。台北市的楼市也差不多，基本上是在交易二手房。一般新房二手房成交比例不足1：1，城市发展的速度就开始放慢了，住宅这种单一的房地产产品就有供过于求的风险。现在来看，中国大部分二线城市的新房二手房成交比也都过了临界点。所以，一旦过了1：1的临界点，住宅新房的供应量就受到了很大挑战。第二个指标是人口的增量。一个城市的人口净增量为0或者为负的时候，住宅市场就达到饱和的状态。

现在全国除了北上广深4个一线城市以外，人口数量还保持增长的二线城市不超过10个。大部分城市的人口增长基本上为0，甚至是负增长，而大部分三四线城市的人口也在减少，因为它们的人口在流向一二线城市。在城市人口不增加的情况下，住宅建设也会面临一个很大的风险。其实，美国早就出现这样一个情况。硅谷和纽约的房价一直都比较高，就是因为人口还在增加。西岸的新移民大多去往洛杉矶、旧金山，东岸的新移民大多去往纽约。依靠新移民和自然出生的人口，这两个城市的房地产行情一直没有大跌过。

美国中西部的城市，房价十几年都没怎么涨，30万~50万美元就能买一个大房子了。这就跟咱们跑到宁夏、甘肃那些地方，花100万元也能买一个大别墅一样。所以房地产跟人口有非常大的关系。第三个指标是整个经济的增长情况。人均GDP到达8000美元以后，大部分国家和地区的住房问题都解决了。目前我们国家的二线城市，人均GDP基本上也都达到了8000美元，所以从这个指标来看，住宅市场也已基本饱和。除此之外，还有一些因素影响到住宅市场的发展，比如税收、政府的公共政策等。现在美国的细分住宅领域非常多，同时非常具有创新性，比如专门为同性群体做住宅公寓。但是在中国，我们可能更倾向于采用传统做法，比如蓝领公寓、养老公寓、单亲家庭公寓等。可以看到，细分市场是下一个10年我们扎根在房地产领域，并且活下来的一个很重要的选择。