仿佛要历经九九八十一难，买房者才能与真正心仪的房源相遇。其糟心程度可以用一句话来概括——没买过房的人不足以谈人生。但是在买房之后，真正关乎日后居住品质的环节才到来。买过房的人都知道，人住后的居住幸福感和70%的投诉问题基本上都和物业相关，和开发商的关系不大，除非房子质量有问题。价格差不多的房子，如果物业管理水准不同，不仅代表着居住品质的差异，也直接关乎业主在下次交易时能把房子卖多少钱。好的物业服务，可以让二手房卖得更贵。

有人说，选物业公司是一个伪命题，因为买新房的时候物业公司已经确定了，买房者不能按照自己的意愿做选择。这就更加证明，在看房、选房的时候，买房者也应该把物业服务放到和房价、交通、位置、户型、配套资源等其他要素同样重要的位置。基于所购房产配套的物业公司水平的高低，买房者一般都对该楼盘的软性分数做出预判。物业公司的职责主要有两个：一是通过对物业的维护，使得物业保值升值；二是通过提供物业管理服务，提升人居环境，提高业主的生活品质。物业公司的规范化和流程化管理，是小区品质以及业主生活品质最有力的保障。

如何选择物业公司呢?买房者要留意以下几点。一是物业公司的资质等级。根据物业公司注册资金、物业管理人员的资质等级、物业管理项目等不同、物业管理企业分为一、二、三级。从业务范围来看，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目，二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

二是物业公司的品牌。品牌企业的标签通常很明显，根据需求选品牌物业公司，后续的居住品质才能有保障。除了一些大型开发商品牌，国内也有些纯物业品牌的物业公司，它们并不从事住宅开发业务，但是物业管理能力很强。物业公司的排名一般和客户满意度挂钩，选择客户满意度更高的物业公司，总是没错的。有一定品牌知名度的物业管理公司，也相应地具备一定的专业化水准。专业公司的运作程序非常规范，产品质量也经过国家或者国际标准认证，提供的服务细致到位。三是物业公司的业绩。在初步选择了具有一定品牌知名度的物业管理公司之后，买房者对物业公司是否实至名归，还要进一步深人了解，比如你所选择的物业公司的管理规范到底有多大，曾管理过哪些物业项目，管理的水准和服务质量如何。这些指标都能体现物业公司的发展水平和管理能力。

四是物业公司的专业性。物业管理与人、房子、设备、小区运营有关，对专业性有极高的要求。专业的物业管理公司对市场和服务对象有着深人的了解与研究，建立了一整套的物业管理规章制度，处处都体现着专业化的运作方式。五是物业公司的新花样。不同的物业公司各有千秋，服务的擅长点不同。有的物业公司在信息化方面做得非常到位，用一个App(应用程序)就可以搞定维修申请、物业费缴纳等问题。有的物业公司在小区进出系统、社区秩序维护等方面管理得特别到位。买房者可以按需选择。

如果买房者买的是二手房，那么如何在看房的时候迅速辨别该房源所在小区的物业管理水平呢?一要看门卫和保安对陌生人的态度。通过观察门卫和保安对快递员、保姆等人员进出小区有没有不闻不问，业主的朋友进人小区有没有进行电话询问，以及中介带客户看房时需不需登记和刷卡，买房者基本能知道自己住进去以后，有哪些陌生人会在小区内出现。二要看小区的公共区域。小区绿化带是不是修剪得比较整齐，小区的路面上能不能看见垃圾，小区水景里的水质是不是清洁、有没有异味和蚊虫，消防安全疏散通道是否顺畅、能不能保证无火灾安全隐患。这些虽然是小细节，但小细节反而最影响业主的心情和居住质量。

三要看建筑的外立面。买房者要观察一下小区楼房的外立面能不能看到明显的污渍、锈斑。在通常情况下，物业公司如果能每年清洁一次外立面，即使很少做外立面整修，也能让楼房表面看起来比较干净。楼房的外立面不仅代表房子的建造质量，也能代表物业公司对小区维护的用心程度。四要看物业的反应速度。买房者可以打听一下小区所在物业的报修电话是否能保证24小时接听，以及紧急报修上门的流程如何。如果是一般的报修问题，物业能不能在1天或更短的时间内处理完毕。如果有业主投诉，物业在3天内处理完属于中等服务水平。

五要看安全防卫级别。买房者可以尝试在白天和晚上各在小区里兜一圈，看看能碰见保安巡逻几次，也要看看保安与业主的熟悉程度，以及小区围墙是不是都已安装防盗网、防爬刺等防盗设备，闭路监控镜头是否能保证24小时监视小区内的情况。这些都决定了小区业主被偷盗的概率。六要看各种设备的使用状况。物业每年都要对大型机电设备进行保养维修，而且每月都要例行检查。另外，防盗门是不是能正常开合，楼宇对讲功能是不是正常，电梯内的按钮和灯具以及公共区域的灯具能不能正常使用；消防设备设施是否齐全、完好无损，能否确保随时启用。

一家优秀的物业公司应该设置标准化流程，规范管理，对硬件配备水平、人工维护频率、维护方式等做出明确规定。一旦出事，物业公司能够严格执行规则，迅速排查原因并快速做出反应，既是管理效率的一种体现，更是对一切侵害业主安全的可能设置了一道防火墙。普通人的生活哲学可以是“尽人事、听天命”，但是物业公司不行。物业公司不能听天命，而要充分尽人事，其服务水平是对小区品质以及业主生活品质最有力的保障。